¿Es rentable invertir en un negocio de alquiler de trasteros?

Hoy en día es muy rentable invertir en alquiler de trasteros, ya que este tipo de inversión reúne varios factores de interés para inversores: tiempos de retornos de la inversión reducidos, alta rentabilidad, escasa mano de obra para la gestión, etc., en consecuencia, todo esto lo convierte en un rentable negocio la inversión en alquiler de trasteros.

Cuando nos aproximamos por primera vez al sector del Self Storage, nos surgen numerosas dudas, más cuando se trata de un sector tan reducido y desconocido aún para la gran mayoría de la población española.

Nos haremos varias preguntas en los primeros pasos, qué tamaño debe tener, qué permisos debo obtener, licencias para la actividad, diseño, etc.

Pero sin duda, la primera cuestión, y más habitual que se plantea, es ¿cuánto cuesta montar un centro de alquiler de trasteros? Y la segunda cuestión, ¿qué beneficio económico, o rentabilidad genera un negocio de Self Storage? Sin duda continua toda una batería de preguntas que varía en función del inversor, o del tiempo que se lleva estudiando la inversión en un centro de alquiler de trasteros.

Intentaremos en este artículo sobre la inversión en un Self Storage, dar respuesta a las dos principales cuestiones, y algunas otras que nos ayude a descargar la mochila de dudas, y toda una serie de ideas preconcebidas que pueden ser un lastre en los primeros pasos.


¿Qué inversión se necesita para crear un centro de alquiler de trasteros o Self Storage?

Sin duda, como es lógico, la inversión que se necesita para crear un centro de alquiler de trasteros está directamente ligada con el tamaño del centro, con los metros cuadrados ha construir los trasteros. En España este negocio está creciendo con una variedad de tamaños muy significativa, de manera muy diferente al resto de Europa.

Existe el modelo clásico del operador profesional con centros de un tamaño aproximado de 4000 m2 en adelante. También existen numerosos centros en manos de pequeños o nuevos inversores con tamaños más reducidos, desde los 300 m2 en adelante.

Las dos principales inversiones que tendremos que realizar son la construcción de los trasteros o boxes, con sus sistemas de seguridad y software para la gestión, y en segundo lugar la adecuación del local.

, Por un lado, tendremos que adaptar la nave o local, que la llamaremos “contenedor”, a un cumplimiento de una normativa, exigencias de las ordenanzas, o actuaciones necesarias o aconsejables para nuestro negocio.

Y, por otro lado, el “contenido”, que son los elementos mas característicos y principales para ejercer la actividad de alquiler de trasteros. Los trasteros con el espacio que alquilaremos, los sistemas que permitirán el funcionamiento seguro del centro, y el software con el que gestionaremos de manera sencilla el negocio.


Presupuesto en obra civil para convertir una nave en un Self Storage

La valoración económica de la inversión en el contenedor es la más difícil de prever, pues depende de numerosos factores. En primer lugar, el estado de la nave o local, su clasificación, las exigencias urbanísticas, así como las necesidades de cumplimiento de normativas. Hablar de €/m2 para calcular el coste de esta fase es inútil, cometeremos siempre errores de calculo. Pero si vamos a intentar hablar de los factores que alteran la cifra.

  • En primer lugar, el que sea un establecimiento tipo A, B, o C, determinará sustancialmente las obligaciones en protección contra incendios. Si es un local con otros locales adyacentes, tendremos que trabajar con necesidades de protección mas exigentes, y una sectorización de menor tamaño. Mientras que, si la nave se trata de una nave aislada, las exigencias serán menores, y podremos contar con sectores de incendio mayores.
  • En segundo lugar, estado de la nave: demoliciones, estado de suelo, accesibilidad, baños, instalación eléctrica, zona de carga y descarga, zona de oficina y venta, etc.,

Estos factores alterarán sustancialmente la inversión en la nave para adecuarla a la actividad de un Self Storage. Y nos encontraremos con naves de 500 m2 que requiere una inversión de 15.000 €, y otras 40.000€ o naves de 2000 m2 con una inversión de 25.000 € y otras 80.000 €.

Será necesario analizar cada caso de manera individualizada para poder tomar decisiones respecto a la inversión necesaria de la nave. Será un factor importante para determinar si es rentable invertir en el alquiler de trasteros en esa nava.


Presupuesto de inversión para la construcción de trasteros de una nave

La inversión en el contenido, es decir, en la fabricación de trasteros, sistemas de seguridad, y Software Self Storage es más sencillo de estimar. Puede fluctuar entre 80 €/m2 y 120 €/m2 IVA no incluido, dependiendo del local y su diseño.

Cualquier diseño se divide en un mix de diferentes tamaños. Tendremos tamaños BIG, tendremos tamaños comunes en un porcentaje importante entre 2 m2 y 4 m2, y tendremos SMALL. Por tanto, cuanto más BIG tenga nuestro diseño, más bajo será la inversión por m2, pero también será menor nuestra rentabilidad por metro cuadrado. Al igual que cuanto más SMALL tenga nuestro centro, mayor será la inversión para los trasteros, pero se beneficiará nuestro beneficio medio por metro cuadrado.


Coste de construcción de una entreplanta para el montaje de trasteros

Otro elemento importante para tener en cuenta en la construcción de un centro de Self Storage, es cuando disponemos de altura libre suficiente, como para realizar una entreplanta y duplicar el espacio para alquilar trasteros. En este caso, la construcción de la entreplanta tendrá un coste aproximado entre 80 €/m2 y 120 €/m2, en función de la superficie, accesorios, y tratamiento contra incendios, el precio fluctuará en un sentido o en otro. También debemos sumar la implantación de un montacargas o ascensor. La decisión de hacer una entreplanta, es una elección que requiere valorar adecuadamente para su rentabilidad, y aquí la ubicación del centro, el precio m2, así como la viabilidad técnica se clave para tener en cuenta esta opción.


¿Qué rentabilidad se obtiene en un centro de alquiler de trasteros?

 La inversión en un centro de Self Storage es un negocio rentable, basta con comprobar las cuentas de los operadores actuales para ver que se trata de empresas muy interesante, por su rentabilidad, flexibilidad, sencillez y gran adaptación a los tiempos actuales y futuros. Pero es importante dar bien los primeros pasos, invertir en alquiler de trasteros con conocimiento, un estudio económico y técnico del proyecto, una adecuada instalación y con un correcto plan de negocio que asegure el éxito del proyecto. Rodearnos de profesionales con experiencia que nos ayude en entrar en el sector y poner en marcha el centro, tendrá un impacto sustancial para reducir los errores y conseguir antes los resultados esperados.

Pero será fundamental realizar una cuenta de explotación y tener la estructura financiera para tomar decisiones correctas. Ahora daremos algunos datos que nos permitan elaborar una cuenta de explotación con los principales elementos.


¿Cómo calcular la rentabilidad de un Self Storage?

Para decidir si una nave será una inversión rentable para invertir en alquiler de trasteros. En primer lugar, debemos valorar los ingresos de la explotación, que obtendremos con el alquiler de los trasteros. Para ello debemos calcular los m2 útiles que dispondrá el centro para alquilar. Se obtiene de multiplicar los m2 totales del centro por 0,65 si se trata de un local poco diáfano, o 0,7 si se trata de una nave o local diáfano. Esta operación nos dará como resultado los m2 útiles, o m2 alquilables. Si multiplicamos ahora los m2 alquilables, por el precio medio m2 que alcanzaremos, obtendremos la facturación máxima aproximada del centro. El precio medio lo podemos obtener haciendo un pequeño estudio de la competencia. Como dato, el precio medio de alquiler por metro cuadrado en 2017 fue de 22,5 €/m2.

También tendremos que realizar unas previsiones de plazo de ocupación, tendremos en cuenta una rotación de clientes.

Aquí no se han tenido en cuenta otros ingresos, que se pueden obtener en un Self Storage, por su menor cuantía.

En segundo lugar, tenemos que calcular los gastos de explotación, compras, servicios exteriores, gastos de personal, mantenimientos, tributos, amortizaciones, etc., Sin duda una lista de gastos como tiene cualquier actividad económica. Pero aquí y ahora solo hablaremos de los dos gastos mas importantes, los gastos de alquiler o amortización de la compra, y los gastos de personal. Estos serán los dos principales gastos que restarán a los ingresos. El alquiler o amortización que deberá estar equilibrado con el precio de alquiler del m2 a nuestros clientes, y que debe fluctuar paralelamente según la ubicación, y es el principal gasto para tener en cuenta. El segundo gasto fijo será el personal, que podrá variar en función del tamaño del centro.

Y con todo ello podremos realizar un cálculo financiero para obtener punto de equilibrio, tiempo en el alcanzaremos beneficios, retorno de la inversión, etc.,

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