A la hora de desarrollar un nuevo centro de Self Storage, una de las primeras decisiones que debe tomar un inversor es qué tipo de inmueble utilizar.

¿Es mejor adquirir o alquilar una nave existente y adaptarla al negocio? ¿O resulta más interesante construir unas instalaciones específicamente diseñadas para Self Storage?

No existe una única respuesta. Ambas opciones pueden dar lugar a centros eficientes y rentables, pero presentan diferencias importantes en inversión, diseño, plazos y capacidad de adaptación.

La decisión debe partir de un análisis del inmueble, la ubicación, la demanda prevista y las necesidades del futuro centro.

Rehabilitar una nave existente: aprovechar una estructura disponible

Transformar una nave o edificio existente en un centro de Self Storage es una opción habitual, especialmente cuando se encuentra un inmueble bien ubicado y con características adecuadas.

En este caso, el proyecto parte de una estructura ya construida y el trabajo consiste en estudiar cómo adaptar su interior para crear los trasteros, pasillos, accesos y demás espacios necesarios.

Esto puede permitir aprovechar activos industriales o comerciales que han dejado de utilizarse para su actividad original y darles un nuevo uso.

Sin embargo, disponer de una nave no significa automáticamente que sea adecuada para Self Storage.

¿Cuándo puede ser interesante rehabilitar una nave?

La rehabilitación resulta especialmente atractiva cuando el inmueble reúne unas condiciones favorables para el proyecto.

Una planta regular, pocos pilares, buena altura, accesos adecuados y suficiente superficie pueden facilitar considerablemente la transformación.

La ubicación también es determinante. Una nave con determinadas limitaciones estructurales puede seguir siendo interesante si se encuentra en una zona con buena accesibilidad y una demanda elevada de almacenamiento.

Antes de tomar una decisión es necesario estudiar tanto las características físicas del edificio como su potencial comercial.

Las ventajas de partir de un inmueble existente

Una de las principales ventajas es que buena parte de la estructura ya está construida.

Dependiendo del estado del inmueble y de las actuaciones necesarias, esto puede simplificar determinadas fases del proyecto frente a una construcción completamente nueva.

Además, la rehabilitación permite aprovechar ubicaciones donde quizá no exista suelo disponible para desarrollar un edificio desde cero.

Esto cobra especial importancia en áreas urbanas o próximas a zonas residenciales, donde encontrar parcelas adecuadas puede resultar más complicado.

También permite dar una segunda vida a naves industriales, locales y otros inmuebles que pueden adaptarse a un nuevo modelo de negocio.

No todos los metros cuadrados de una nave son igualmente aprovechables

Uno de los aspectos más importantes antes de adquirir un inmueble es analizar su superficie realmente aprovechable.

Dos naves de 1.000 m² pueden producir resultados completamente diferentes.

La presencia de pilares, escaleras, desniveles, cuartos técnicos, zonas con geometrías irregulares o accesos mal situados puede condicionar el layout y reducir la superficie que finalmente puede convertirse en trasteros.

Por eso, el precio por metro cuadrado del inmueble no debería analizarse de manera aislada.

También es necesario estudiar cuánto espacio podrá convertirse realmente en superficie alquilable.

Las instalaciones existentes también condicionan el proyecto

La estructura no es el único elemento que debe revisarse.

Un cambio de uso o la adaptación del edificio puede requerir actuaciones sobre diferentes instalaciones y elementos constructivos.

Dependiendo del proyecto, habrá que analizar aspectos como:

• Instalación eléctrica.
• Iluminación.
• Ventilación.
• Protección contra incendios.
• Accesibilidad.
• Evacuación.
• Cubierta y posibles humedades.
• Pavimentos.
• Accesos para vehículos.
• Zonas de carga y descarga.

El estado de estos elementos puede modificar considerablemente el coste final de la rehabilitación.

Una nave aparentemente económica puede requerir una inversión importante para adaptarla correctamente.

¿Cuándo puede ser mejor construir desde cero?

Construir un centro de Self Storage desde cero ofrece una ventaja fundamental: el edificio puede diseñarse específicamente para esta actividad.

En lugar de adaptar la distribución a una estructura existente, la estructura se desarrolla teniendo en cuenta desde el principio cómo funcionará el centro.

Esto permite planificar la posición de los accesos, las zonas de circulación, las dimensiones de los pasillos, la ubicación de escaleras y ascensores y la distribución de los trasteros de forma más libre.

También permite estudiar desde el inicio cómo maximizar la superficie alquilable sin comprometer la funcionalidad.

Diseñar el edificio alrededor del modelo de negocio

Cuando se construye desde cero, el diseño puede partir de las necesidades comerciales del proyecto.

Si el estudio de mercado indica que existe una determinada demanda de unidades pequeñas, medianas y grandes, el edificio puede diseñarse teniendo en cuenta ese mix.

También puede planificarse el crecimiento futuro.

Por ejemplo, un proyecto puede prever diferentes fases de construcción o reservar determinadas áreas para futuras ampliaciones.

Esta capacidad de anticipación puede resultar especialmente interesante en proyectos de mayor tamaño.

Indoor, outdoor o una combinación de ambos

La construcción desde cero también proporciona mayor libertad para definir el modelo de centro.

Dependiendo del terreno y del mercado, puede desarrollarse un centro indoor, un modelo outdoor con acceso directo a determinadas unidades o incluso una combinación de ambos conceptos.

Esta decisión puede integrarse desde el principio en la circulación de vehículos y personas, la ubicación de los accesos y la distribución de las unidades.

Cuando se rehabilita un edificio existente, en cambio, muchas de estas decisiones estarán condicionadas por su configuración original.

El coste no debe ser el único criterio

Comparar rehabilitación y obra nueva únicamente por el coste inicial puede llevar a tomar decisiones equivocadas.

Una alternativa puede requerir una inversión inicial menor pero generar posteriormente más costes de adaptación, mantenimiento o funcionamiento.

También puede ocurrir que una nave más económica permita obtener menos superficie alquilable debido a una distribución poco favorable.

Por eso, el análisis debería considerar el proyecto completo:

inversión + superficie alquilable + capacidad prevista + costes de adaptación + operativa + potencial de ingresos.

Lo importante no es únicamente cuánto cuesta transformar o construir el centro, sino qué capacidad tiene esa inversión para generar un negocio sostenible.

Los plazos también influyen en la decisión

El tiempo necesario para poner en funcionamiento el centro es otro aspecto que debe estudiarse.

Rehabilitar una nave puede reducir determinadas fases de construcción, pero no significa necesariamente que el proyecto vaya a ser siempre más rápido.

Si el inmueble requiere modificaciones estructurales importantes, actualización de instalaciones o intervenciones complejas, los plazos pueden aumentar.

En una obra nueva, por otra parte, el proceso puede ser más amplio, pero existe una mayor capacidad para planificar el conjunto desde el inicio.

Por ello, cada alternativa debe evaluarse según las condiciones reales del proyecto y no mediante estimaciones generales.

La ubicación puede pesar más que el edificio

Un edificio excelente en una ubicación con poca demanda puede ser una inversión menos interesante que una nave con ciertas limitaciones situada en un mercado con mayor potencial.

En Self Storage, la proximidad al cliente, la accesibilidad y la visibilidad pueden influir considerablemente en el funcionamiento del centro.

Antes de descartar un inmueble por necesitar una rehabilitación o elegir una parcela únicamente porque facilita la construcción, conviene analizar el mercado que rodeará al futuro centro.

El proyecto debe funcionar tanto desde el punto de vista técnico como comercial.

Qué analizar antes de decidir

Antes de elegir entre rehabilitación y construcción desde cero, conviene estudiar conjuntamente varios factores:

• Ubicación y área de influencia.
• Demanda potencial.
• Competencia existente.
• Precio del inmueble o del terreno.
• Estado de la estructura.
• Superficie potencialmente alquilable.
• Posibilidades de distribución interior.
• Accesibilidad.
• Necesidades de rehabilitación.
• Requisitos técnicos y normativos.
• Posibilidades de ampliación.
• Inversión global prevista.

Solo después de analizar estos elementos puede compararse correctamente el potencial de ambas alternativas.

No se trata de rehabilitar o construir: se trata de elegir el proyecto adecuado

Una nave existente con una buena ubicación y una geometría favorable puede convertirse en una excelente oportunidad para desarrollar un centro de Self Storage.

En otros casos, las limitaciones del inmueble pueden hacer más interesante desarrollar unas instalaciones desde cero, diseñadas específicamente para maximizar el aprovechamiento del espacio y facilitar la operativa.

Por eso, la decisión debería tomarse antes de comprometer una parte importante de la inversión.

SSolid: analizar antes de construir

En SSolid, cada proyecto comienza analizando las características del inmueble, el espacio disponible y las necesidades del futuro centro.

Esta fase permite estudiar diferentes distribuciones, valorar el potencial de superficie alquilable y determinar qué solución puede adaptarse mejor a los objetivos del inversor.

Tanto en la rehabilitación de una nave existente como en el desarrollo de un centro desde cero, una planificación adecuada permite tomar decisiones con una visión global del proyecto.

Porque el objetivo no es simplemente encontrar un espacio donde instalar trasteros, sino desarrollar un centro de Self Storage funcional, eficiente y con potencial de rentabilidad a largo plazo.